Арендная ставка - как определить и от чего она зависит?

Можно ли получать достойный и стабильный доход от сдачи квартиры в аренду? Да! Но успех инвестиционной недвижимости во многом зависит от стоимости аренды. Рассказываем, что важно учесть, чтобы определить цену, выгодную для собственников и привлекательную для арендаторов.

Существует ряд объективных факторов, влияющих на стоимость аренды квартиры. К ним относятся:

Местоположение квартиры и окружающая инфраструктура
Транспортная доступность
Тип дома, год постройки
Этаж и размер квартиры, видовые характеристики
Хороший (в том числе, дизайнерский) ремонт

В вопросе определения арендной ставки есть и ряд обстоятельств, которые не приведут ни к росту спроса, ни к росту стоимости аренды. К ним относятся:

Необоснованно дорогой ремонт, а также эксклюзивная мебель и предметы искусства
Рост инфляции
Готовность жилого комплекса

Ежегодная индексация цен на аренду также не всегда выглядит логичной в глазах арендатора — ведь квартира стареет, да и на рынок каждый год выходит большое количество совсем свежих арендных квартир.

Определяя арендную ставку, не стоит забывать о самом значимом факторе - рыночной стоимости. Здесь нужно найти «золотую середину». Установив арендную ставку ниже рыночной, можно быстро привлечь потенциальных арендаторов, но понести финансовые потери. Оценив квартиру выше аналогичных предложений на рынке, можно затянуть поиск арендаторов и, в конце концов, также нанести удар по собственному кошельку.

Рассмотрим на примере

Вы купили квартиру и решили сдать ее в аренду. Стоимость похожих предложений составляет 27 000 рублей в месяц. Такая цена, в рамках рынка, позволяет прогнозировать стабильный спрос и годовой доход в размере 324 000 рублей. Но стоимость аренды в 30 000 рублей кажется вам более подходящей для вашей квартиры. Вероятно, вы сумеете найти арендаторов, которые согласятся переплачивать 3 000 рублей в месяц, но не сразу. Пара месяцев «простоя» квартиры уменьшит годовой доход до 300 000 рублей.

Также стоит помнить про коммунальные платежи, которые необходимо вносить вне зависимости от наличия или отсутствия жильцов. Предположим, они составляют 3000 руб. в месяц.

В цифрах ситуация выглядит следующим образом:

27 000 руб.

Арендная ставка в рамках рынка
Прогнозный простой - 0 месяцев
Оплаченных собственником коммунальных платежей - 0 месяцев

28 000 руб.

Компромиссная арендная ставка
Прогнозный простой - 1 месяц
Оплаченных собственником коммунальных платежей - 1 месяц

30 000 руб.

Арендная ставка мечты
Прогнозный простой - 2 месяца
Оплаченных собственником коммунальных платежей - 2 месяца

324 000 руб.

Сумма годового дохода до вычета налогов

305 000 руб.

Сумма годового дохода до вычета налогов

294 000 руб.

Сумма годового дохода до вычета налогов

В «Касабу» мы стараемся найти баланс между условиями рынка и интересами собственника. Наш опыт говорит о том, что существенное завышение арендной ставки зачастую оборачивается длительным простоем и финансовыми потерями. Своим клиентам мы советуем отбросить эмоции и руководствоваться двумя простыми вещами – математикой и логикой. Кстати, в отличие от многих агентств, мы не берем с арендаторов комиссию, поэтому нам удается ставить стоимость аренды несколько выше рыночной.

Здесь мы подробнее написали о факторах, которые влияют на арендную ставку, а вот тут вы можете познакомиться с нашей услугой по доверительному управлению недвижимостью.

22 АВГУСТА / 2019