Для быстрой связи
WhatsApp Mail Phone
Доверительное управление: как это работает?
Что такое доверительное управление? Как оно работает? Чем управляющая компания интересна собственнику арендной квартиры? На эти и многие другие вопросы, которые неминуемо возникают у частного инвестора, знает ответы основатель «Касабу» Стаффан Таст.

Стаффан Таст
Основатель Qasabo
Что такое доверительное управление? В общепринятом смысле это способ использования актива (читайте — недвижимости), при котором операции, связанные с подготовкой квартир к сдаче в аренду, поиском, заселением, проживанием и выселением арендаторов, находятся в введении управляющей компании. Однако в «Касабу» мы включаем в доверительное управление нечто большее. Для нас это все действия с инвестиционной недвижимостью от момента покупки до продажи, то есть то, что на языке финансов называется «управление активами».
Если можно сдавать квартиру самостоятельно или через агентство, зачем прибегать к услугам управляющей компании?
— Время — самый дорогой и ограниченный ресурс. В условиях его постоянной нехватки люди стремятся передать как можно больше своих обязанностей в руки профессионалов. Они согласны покупать готовую еду, заказывать одежду с доставкой на дом, приглашать клининговые компании для уборки квартиры. Некоторые даже не прочь пересесть с личного автомобиля на такси или каршеринг, чтобы сэкономить время на обслуживание транспортных средств. То же самое происходит на рынке аренды. Все меньше и меньше собственников сдает квартиры самостоятельно. И если агентства недвижимости ограничиваются поиском арендаторов, подписанием договора и получением арендной платы, оставляя за арендодателем обслуживание съемного жилья, то управляющие компании предлагают принципиально иной подход к съемному жилью под названием доверительное управление. Оно заключается в том, чтобы отказаться от «просто купить», «как-то сдать», «и так сойдет», заставить недвижимость работать и приносить стабильный доход, сведя участие собственника к необходимому минимуму.
Что входит в доверительное управление квартирой для сдачи в аренду?
  • Стратегическое планирование на этапе выбора недвижимости
  • Подготовка квартиры: дизайн, ремонт, уборка
  • Страхование имущества (по желанию собственника)
  • Поиск арендатора
  • Заключение договора и заселение
  • Контроль соблюдения чистоты и порядка
  • Проверка своевременности внесения арендной платы и коммунальных платежей
  • Взаимодействие с арендатором, ответы на все его запросы
  • Мелкий ремонт и замена необходимых элементов
  • Взаимодействие с коммунальными службами
  • Подготовка отчетов для собственника
  • Уплата налогов (в случаях если управляющая компания является налоговым агентом инвестора / собственника / клиента)
  • Продажа квартиры (по желанию собственника)
Зачем нужно стратегическое планирование?
— Еще на этапе выбора недвижимости стоит изучить доходность в долгосрочной перспективе и просчитать возможные риски. Простой пример, самый доступный сегодня вариант недвижимости может оказаться менее востребованным у арендаторов спустя несколько лет. Вкусы и приоритеты меняются, появляются новые продукты, и то, что раньше полностью соответствовало ожиданиям будущих жильцов, теперь может выглядеть не столь привлекательным.
Что нужно знать:
  • Планируется ли в районе массовая застройка?
  • Стоит ли ожидать роста числа предложений съемных квартир?
  • Как обстоят дела с въездом/выездом из района на личном автомобиле?
  • Имеются ли поблизости остановки общественного транспорта и станции метро?
  • Можно ли найти в пешей доступности продуктовые гипермаркеты, кафе, аптеки, банкоматы, торгово-развлекательные комплексы?
  • Какие квартиры пользуются спросом в данной локации – студии или семейные варианты? Кто чаще всего снимает здесь квартиры?
  • Соответствует ли дом заявленному классу жилья?
  • Есть ли рядом офисные центры или учебные учреждения?
— Почему управление арендной квартирой сравнивают с управлением акциями?
— Доверительное управление, как и инвестиции в банковской сфере, предполагает стратегический подход. В обоих случаях покупке предшествует оценка целесообразности вложения. В дальнейшем задача состоит в том, чтобы использование актива приносило стабильный доход при минимальном участии его владельца. Правда, в отличие от акций, речь идет не о биржевых операциях, а об обеспечении максимальной заполняемости жилья.
— Если квартира находится в полном ведении управляющей компании, может ли она распорядиться ею по своему усмотрению? Продать? Заменить документы? Забрать себе часть имущества?
— Отношения с управляющей компанией подразумевают доверие, но закрепляются юридически. Каким образом будет использоваться актив — зафиксировано положениями договора. Как правило, управляющая компания имеет право на сдачу квартиры в аренду с обязанностью передать ее обратно в том же состоянии, в котором получила от собственника. Мелкий ремонт, замена мебели или бытовой техники — возможны, но при условии предоставления равноценных вариантов. А вот замена документов — нет. Но чтобы избежать неожиданностей, стоит внимательно ознакомиться с документом перед подписанием.
— В какой момент лучше обратиться в управляющую компанию, став собственником недвижимости или на этапе выбора квартиры для сдачи в аренду?
— Можно в любой момент, но лучше — на этапе выбора квартиры. В «Касабу» мы знаем, что происходит с рынком недвижимости, какие тенденции существуют на рынке аренды и к чему стоит готовиться в долгосрочной перспективе. Оценивая любое вложение, мы смотрим на несколько лет вперед. Например, важно понимать, в каких локациях в будущем может возникнуть переизбыток арендных квартир, поскольку он неизбежно приведет к снижению арендной ставки и, как следствие, к уменьшению доходности.
— Если для оформления интерьеров собственной квартиры не все прибегают к услугам профессионалов, стоит ли тратить время и деньги на дизайнерский ремонт в съемном жилье?
— Дизайнерский ремонт в случае с арендной квартирой — это не столько творческий подход к оформлению пространства, сколько функциональность интерьера и долговечность его составляющих. Дизайнеры, которые работают со съемным жильем, во-первых, знают, чего хотят арендаторы. А, во-вторых, понимают, насколько важны в данном случае показатели окупаемости, поэтому не предлагают ничего чрезмерного. Как показывает практика, чтобы быть оправданными, затраты на обустройство должны окупиться в течение трех лет.
— Может ли собственник получить консультацию дизайнера, а ремонт проводить собственными силами? Самостоятельно закупать материалы?
— Безусловно, да. Но прежде чем отказаться от услуг профессионала, стоит адекватно оценить свои возможности. Сколько раз собственник выбирал керамический гранит? Укладывал ламинат или красил стены? Сможет ли он ничего не упустить из виду? Дизайнер держит в голове множество важных деталей и технических решений. К сожалению, для большинства владельцев квартир сделать качественный ремонт самостоятельно, получив только консультацию дизайнера, — это все равно, что приготовить изысканное блюдо от шеф-повара, зная список ингредиентов. Получится? Получиться может, но, скорее всего, дольше и дороже.
— Каким образом происходит поиск арендаторов? Сколько времени он может занять?
— Если говорить о традиционных методах, то это специализированные сайты. Но креативный подход тоже приносит свои плоды. Сегодня поиск нередко осуществляется с использованием социальных сетей, мессенджеров и каналов в Telegram. Важно понимать, кто может стать арендатором конкретной квартиры, где он будет ее искать и общаться с потенциальным клиентом на удобной для него территории.
— Управляющие компании предлагают услугу «проверки арендаторов». Что в нее входит?
— Как правило, проверка включает запрос справки с места работы или иной информации о сфере деятельности потенциального арендатора, что позволяет убедиться в его платежеспособности. Иногда также уточняется наличие или отсутствие неоплаченных долгов, налогов, штрафов. Косвенно это также подтверждает надежность человека. И, конечно, в ходе беседы формируется представление о порядочности и честности будущего жильца.
— Каким образом устанавливается арендная ставка?
— В вопросе размера арендной ставки правила игры диктует рынок. Поэтому, принимая решение, стоит отталкиваться от стоимости похожих квартир. Если арендодатель не готов и считает, что его предложение лучше, чем у конкурентов, то он рискует получить месяцы простоя недвижимости. Может ли управляющая компания предложить собственнику более выгодные условия? И да, и нет. Конечно, она не может убедить арендатора платить существенно больше, но повысить арендную ставку в пределах разумного — вполне в ее силах. Некоторые квартиросъемщики устали от теневых сделок без юридической защиты, и от необходимости выстраивать сложные и иногда слишком личные отношения с арендодателями. Поэтому они согласны платить за съемное жилье, которое находится в управлении у компании, чтобы получить профессиональное общение, подкрепленное официальным договором.
— Управляющая компания заключает с арендатором стандартный договор? Могут ли вноситься изменения в зависимости от пожеланий сторон? Составляется ли опись имущества?
— Договор стандартный. По желанию арендодателя или арендатора изменения могут быть внесены, но только в том случае, если они не ущемляют интересы ни одной из сторон. В «Касабу» мы составляем опись на все, находящееся в квартире имущество. Чтобы в дальнейшем избежать споров, она включает подробное описание каждой вещи, в том числе сведения о ее состоянии, наличии либо отсутствии царапин и иных повреждений.
— Стоит ли страховать арендное жилье?
— Рисков в случае с квартирой предостаточно — от протечек до пожара. Поэтому в «Касабу» мы всегда рекомендуем собственникам заключать договор страхования. Кстати, если квартира находится в доверительном управлении, то сделать это может компания от имени собственника. Она же при наступлении страхового случая будет решать вопросы, связанные с выплатой ущерба.
— Каким образом управляющая компания следит за сохранностью имущества? Своевременностью оплаты коммунальных услуг и внесения арендной платы?
— Обязанности по своевременному внесению арендной платы и оплате коммунальных платежей прописаны в договоре. Если что-то идет не так, сотрудники «Касабу» незамедлительно связываются с жильцом для прояснения ситуации и принятия решения. Периодически мы приезжаем в квартиру, чтобы удостовериться в сохранности имущества, а также уточнить у арендатора, все ли его устраивает. Дата и время визита всегда согласовываются заранее.
— Какие действия предпринимает управляющая компания в случае, если нанесен ущерб имуществу собственника?
— Все зависит от того, о каком виде ущерба идет речь, — естественном или нет. К естественному ущербу относятся, например, царапины на разделочной доске, которые неминуемо появляются в процессе эксплуатации. В таком случае замена производится за счет собственника. А вот царапины на паркете к естественному износу не относятся, поэтому и восстановление напольного покрытия производится за счет арендатора. В «Касабу» все арендаторы при заселении вносят депозит, который может быть использован для покрытия такого ущерба.
— Если в процессе проживания арендатора возникает необходимость в мелком ремонте или замене оборудования, требуется ли участие собственника?
—#nbspЭто зависит от желания собственника. Если он хочет быть в курсе замены лампочек или покупки нового чайника, то управляющая компания будет согласовывать с ним все свои действия. Однако, как правило, мелкий ремонт производится без детального обсуждения. Кроме того, чем дольше квартира находится в управлении, тем больше доверия испытывает собственник к компании. Также имеет значение количество квартир. Когда у инвестора их не одна-две, а пять-шесть, то контроль отнимает слишком много времени.
— Отвечает ли управляющая компания за взаимодействие с коммунальными службами?
— Да, в полном объеме. Это очень большой блок в ежедневной работе управляющей компании.
— Какие пункты входят в ежемесячный отчет для собственника? Каким образом он может убедиться в сохранности имущества?
— В ежемесячном отчете представлены все финансовые движения, связанные с использованием актива. Если этого не достаточно и собственник хочет убедиться в сохранности имущества, то сотрудники управляющей компании могут подготовить для него фотоотчет. Если и этого будет мало, могут договориться о посещении квартиры, предварительно согласовав визит с арендатором. Но по опыту «Касабу», такие ситуации — это, скорее, исключение, чем правило. Поскольку в договоре прописана обязанность компании вернуть квартиру в том же виде, в котором она получила ее в доверительное управление, мало кто из собственников готов тратить время на промежуточные проверки.
— Нужно ли собственнику платить налоги или управляющая компания сделает это за него?
— Управляющая компания обязана сделать это за него в качестве налогового агента, если собственник — физическое лицо или юридическое лицо, не являющееся резидентом Российской Федерации. Собственники, имеющие статус индивидуальных предпринимателей или юридических лиц (резидентов РФ) отвечают за свои налоги самостоятельно. Поскольку в «Касабу» мы работаем исключительно «по-белому», мы не берем в управление квартиры, собственники которых уклоняются от уплаты налогов.
— Если арендатор решил съехать, какие действия предпримет управляющая компания?
—#nbspЗадача управляющей компании — убедиться в том, что все положения договора соблюдены, и проверить состояние имущества. А также — принять квартиру и провести в ней профессиональную уборку. В «Касабу» мы начинаем поиск нового арендатора в последний месяц проживания текущего квартиросъемщика, так как по условиям договора имеем право осуществлять показы в его присутствии.
— Если собственника не устраивают арендаторы, что сделает управляющая компания?
— Перед тем, как приступить к поиску арендатора, мы всегда уточняем пожелания собственника к будущему жильцу, а в дальнейшем обсуждаем кандидатуры. В целом мы не приветствуем эмоциональный подход и считаем претензии оправданными только в том случае, если имеет место нарушение договора.
— Когда собственник решит продать арендную квартиру, какими будут действия управляющей компании?
— Управляющей компании нужно будет удостовериться в том, что все обязательства перед арендатором соблюдены, обеспечить для него комфортные сроки выезда и при необходимости подобрать новую квартиру. В «Касабу» мы нередко можем предложить варианты в том же жилом комплексе. А иногда можем продать квартиру новому инвестору, не трогая арендатора. Если собственник поручает управляющей компании заниматься продажей квартиры, то ее сотрудники делают оценку, формируют продающее портфолио, проводят показы и готовят документы.
— Сколько стоят услуги управляющей компании?
— В «Касабу» стоимость услуги по первой или разовой сдаче в аренду равна сумме арендной платы за один месяц, а управление в процессе проживания арендатора составляет 10% от месячной арендной платы. Не все собственники готовы на такие условия. Дело в том, что не так давно предложений на рынке было мало, а базы квартир были закрытыми, доступ к ним был только у агентств недвижимости. Таким образом, у арендаторов не было выбора, они были вынуждены платить за подбор квартир, тогда как собственники получали очередь из желающих снять жилье абсолютно бесплатно. Во многих агентствах такой подход до сих пор существует, но, на наш взгляд, оправдывать его уже не так-то просто. Хотя бы потому, что рынок перенасыщен вариантами, арендаторы стали избирательнее, а вся информация о съемном жилье есть в открытом доступе. В «Касабу» мы придерживаемся мнения, что выгодоприобретатель в данном случае — собственник жилья. Мы работаем для него, поэтому и оплата услуг управляющей компании должна оставаться за ним.
Остались вопросы? Звоните нам или отправляйте запрос.

30 МАЯ / 2020