Для быстрой связи
WhatsApp Mail Phone
Стратегия для инвестора: как она работает?
Хотите инвестировать в недвижимость? Не спешите! Чтобы не потратить ни время, ни деньги впустую, сначала выберите подходящую вам стратегию. Зачем нужна стратегия? И каким может быть план действий для инвестора? Рассказывает основатель «Касабу» Стаффан Таст.
Стаффан Таст
Основатель Qasabo
Существуют две основные стратегии инвестирования в недвижимость – сдача в аренду и доход от перепродажи. Какой вариант пользуется наибольшим спросом среди российских инвесторов?
— Если речь идет о Санкт-Петербурге, то раньше доминировала покупка на стадии котлована с последующей перепродажей и получением прибыли. Сегодня все не столь однозначно. Изменения законодательной базы в сфере долевого строительства жилых домов привели к тому, что застройщики теперь не получают денежные средства напрямую от дольщиков. Средства находятся в банке до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства перед участниками строительства. С одной стороны, такое нововведение частично обезопасило дольщиков. С другой – привело к исчезновению хороших скидок на старте продаж, основной задачей которых было привлечение средств для реализации строительства.
Как определить доходность в том и другом случае?
—Чтобы определить доходность актива, мы рассматриваем совокупность нескольких факторов. Первый – это арендная доходность. Второй – долгосрочная перспектива. Разумеется, этот фактор менее прогнозируемый. Но если сравнивать с банковскими вкладами, то доход по ним, не может быть больше указанного в договоре процента. Когда ставка по депозиту фиксированная, она не изменится, но стоимость денег может снизиться из-за инфляции или девальвации. Правда, теоретически стоимость может и увеличиваться, например, в случае укрепления валюты. Доход же от недвижимого имущества может расти, кроме того, он менее подвержен влиянию инфляции. Еще один фактор – возможность финансового рычага. Иными словами – возможность, используя ипотечные средства, взять более дорогое жилье и, таким образом, увеличить доходность собственного капитала.
Как влияет ситуация в экономике на ликвидность обоих вариантов? Существует ли взаимосвязь?
— Конечно, существует. Чем сильнее экономика, тем ниже доходность. Когда рынок стабильный, мало рисков или есть ожидание бурного роста, то инвесторы охотно скупают активы, поэтому цены на недвижимость растут, а доходность падает. Посмотрите, на центральные районы крупных городов, например, Лондона, – доходность по аренде там относительно невысокая. И наоборот – в условиях слабой экономики стоимость недвижимости ниже, а доход от аренды выше.
Чем отличается выбор квартиры для перепродажи и квартиры для сдачи в аренду?
— Разница есть, но она не глобальная. Как правило, и там, и там более ликвидными оказываются небольшие квартиры. Но в случае перепродажи многое зависит от конкретного проекта. В хорошем жилом комплексе можно выгодно продать и трех-, и четырехкомнатную квартиру. В аренде же количество комнат играет более заметную роль. Стабильным спросом пользуются варианты с одной или двумя комнатами. Выбирая объект для сдачи в аренду, стоит также изучить спрос в конкретной локации.
Сегодня есть возможность выкупить коммунальную квартиру и превратить ее в гостиничный номер. Каких вложений потребует данный вариант от инвестора? И на какой доход можно рассчитывать?
— Универсальное правило: с нестандартными объектами риски всегда будут выше. Аренда, как и цены на жилье, в старом фонде Санкт-Петербурга развивается крайне медленно. Это объясняется тем, что существует множество вопросов к состоянию домов. Можно сделать отличный ремонт в отдельно взятой квартире, но нельзя отвечать за состояние перекрытий, коммуникаций, парадных. Кроме того, рынок краткосрочной аренды в центре больших городов, который существенно вырос за последние годы, столкнулся с определенными сложностями. Далеко не все жильцы одобряют превращение соседних квартир в подобие гостиничных номеров. В США это уже привело к тому, что в Нью-Йорке запретили сдавать жилье на срок менее 30 дней.
Решив инвестировать в недвижимость, можно купить квартиру, апартаменты, коммерческое помещение. Что выгоднее?
— Жилая недвижимость, то есть квартира, — это самый надежный продукт. Тем более, в наше время. Она менее подвержена рискам и менее других вариантов зависит от экономической конъюнктуры. Как бы не складывались обстоятельства, людям всегда нужно будет где-то жить. Что касается апартаментов, то здесь открытым остается вопрос с их юридическим статусом. Скорее всего, нас еще ждут перемены в этом направлении. И какими именно они будут, пока говорить рано. Прошлый год сильно повлиял на спрос на коммерческую недвижимость. Это непростое время показало нам, что работать можно и удаленно, а продавать онлайн.

Интересным вариантом для инвестора может стать не покупка конкретной недвижимости, а приобретение доли в фонде. Такое вложение даст возможность диверсификации как по объекту (поскольку не будет привязки к одному конкретному варианту), так и по времени вложения средств (деньги можно вносить постепенно). В настоящий момент такой стиль инвестирования активно развивается по всему миру. Думаю, скоро этот тренд придет и в Россию. С юридической точки зрения для этого нет никаких препятствий.
Если инвестор хочет заработать на перепродаже, то найти покупателя нужно до оформления собственности. В противном случае – инвестору придется платить налог. Верно? Стоит ли в данном случае обратиться в агентство или в управляющую компанию, чтобы не терять время?
— Да, действительно, продать без уплаты налога можно только спустя пять лет с момента оформления собственности (ранее этот срок составлял три года). Стоит ли в таком случае спешить с поиском покупателя? Нужно понимать, если нет дохода от сдачи в аренду и стоимость недвижимости не растет, то в такой пассивной собственности нет никакого смысла. Кроме того, никто не отменяет износа имущества и необходимости внесения коммунальных платежей. Профессионалы продадут быстрее и освободят вас от вопросов, связанных с поиском покупателей и оформлением документов. Но решение зависит исключительно от ваших приоритетов.
После сдачи в аренду квартиру также можно продать?
— В «Касабу» мы нередко продаем объекты, которые сдаем в аренду. Обычно это вариант с переходом собственности от одного инвестора к другому. Существенный плюс для нового инвестора заключается в том, что он приобретает очень понятный продукт с определенным уровнем доходности, скажем так – проверенным на практике. При этом, продавая объект, мы не трогаем арендатора. Поскольку общение между собственником и арендатором происходит не напрямую, а опосредованно, через нас, для квартиросъемщика ничего принципиально не меняется.
Как мы выстраиваем стратегию в «Касабу»
В «Касабу» мы, прежде всего, выслушиваем инвестора и задаем наводящие вопросы. Наша задача на этапе знакомства – определиться с целями, финансовыми возможностями, сроками инвестирования и ожиданиями. Затем мы рассказываем нашим клиентам о рынке, перспективах его развития, о конкретных объектах и возможной доходности по каждому из них. В конце мы обязательно останавливаемся на рисках. До всех наших инвесторов мы доносим мысль о том, что вложение – это всегда риск и не только на рынке недвижимости. Так, вместе шаг за шагом мы находим лучший из оптимальных вариантов для наших инвесторов.

Остались вопросы? Звоните нам или отправляйте запрос.

7 ИЮЛЯ / 2021