Для быстрой связи
WhatsApp Mail Phone
Арендные квартиры как инвестиция: инструкция по применению
Один из самых популярных вариантов инвестирования сегодня – это инвестирование в недвижимость. Не удивительно, ведь арендная доходность вполне сопоставима с привычными для большинства банковскими вкладами. Рассказываем, как и на чем заработать частному инвестору и как свести возможные риски к минимуму.
Как это работает?
Недвижимость, как актив, более защищена от инфляции, чем, например, банковские вклады.
На рынке недвижимости частным инвесторам доступны две основные стратегии: покупка с целью перепродажи или покупка для сдачи в аренду. Существует мнение, что первый вариант редко оправдывает ожидания, поскольку инфляция «съедает» разницу в стоимости от стадии котлована до сданного дома. Это не совсем так. Если рост цен на квартиры превышает инфляцию, то заработать на перепродаже можно. Но стоит понимать: покупка на нулевом этапе – это всегда риск. В отличие от перепродажи, аренда является более надежным вариантом и позволяет рассчитывать на стабильный ежемесячный доход. При этом недвижимость, как актив, более защищена от инфляции, чем, например, банковские вклады.

Для арендодателей существует несколько источников получения дохода. Первый – это прямая доходность, то есть сумма, которую собственник жилья получает от арендатора. Второй – это стоимость актива, которая, как правило, растет. Имеет значение и банковское финансирование. Если размер ипотечных ставок умеренный, то использование кредитного плеча позволяет увеличить доходность собственного капитала. Однако в Санкт-Петербурге ставки по ипотеке пока выше арендной доходности, поэтому влияние финансирования не ощущается.

Стоит ли покупать в «стройке», если основная цель – сдача в аренду? Конечно, цены на квартиры на стадии котлована весьма заманчивы. Но вопрос – насколько вы доверяете застройщику? Иногда гарантированный доход в размере, скажем, 8% предпочтительнее, чем доход в размере 11%, но с определенной долей вероятности. В любом случае – выбор всегда остается за инвестором, главное, чтобы этот выбор был осознанным.
Инвестиции в арендную недвижимость – это всерьез и надолго. Поэтому в «Касабу» мы всегда подчеркиваем важность долгосрочной перспективы. Вот вам простой пример! Иногда арендная доходность достаточно высока (например, когда в районе или регионе низкая конкуренция), но при этом сама недвижимость может дешеветь, и в целом доходность инвестиции падать.
Стаффан Таст
Основатель Касабу
Инвестиционная недвижимость или банковский вклад?
В случае обесценивания денег возврат к прежним позициям маловероятен, тогда как рынок недвижимости уже неоднократно отыгрывал свои позиции
В Санкт-Петербурге доходность от сдачи квартир в аренду сопоставима с доходностью банковских вкладов. А при удачном инвестировании и грамотном управлении активом может стать выше последней. Кроме того, вполне очевидно, что доходы от банковских вкладов находятся в прямой зависимости от политики и уровня инфляции. С недвижимостью все иначе. Конечно, изменения в экономике,в конце концов, отражаются на стоимости жилья и спросе на него, но происходит это не одномоментно. Еще один плюс инвестиций в недвижимость – в случае обесценивания денег возврат к прежним позициям маловероятен, тогда как рынок недвижимости уже неоднократно отыгрывал свои позиции.
Квартира для сдачи в аренду или апартаменты?
За последние несколько лет в Санкт-Петербурге значительно выросло число апарт-отелей. Что же лучше для потенциального инвестора – апартаменты или квартира для сдачи в аренду? Разница между квартирами и апартаментами – это, в первую очередь, разница в юридическом статусе. Апарт-отели относятся к нежилой недвижимости, их строят в тех локациях, где по каким-либо причинам нельзя строить жилые дома. Помимо этого апарт-отели обходятся застройщикам дешевле, поскольку их строительство не предполагает социальной нагрузки в виде, например, детских садов и школ.

Разумеется, между квартирой и апартаментами есть ряд важных для собственников различий. Например, в квартире можно прописаться, в апартаментах – нет. Раньше среди преимуществ апарт-отелей называли гостиничный сервис и специализированные управляющие компании, ответственные за поиск и взаимодействие с арендаторами. Но сегодня стало очевидным, что можно сделать жилой комплекс с сервисом и апарт-отель без него. Поэтому, инвестируя в недвижимость, нужно смотреть не на название, а на то, что на самом деле скрывается за ним.
Краткосрочная или долгосрочная аренда?
Оба варианта принесут доход, но по-разному
Сдавать квартиру можно посуточно, а можно на длительный срок. Оба варианта принесут доход, но по-разному. Стоимость краткосрочной аренды выше, но спрос зависит от сезона. В туристических городах, в том числе в Санкт-Петербурге, жилье востребовано в летние месяцы, а в зимние – нередко пустует. Еще один недостаток такого варианта – высокий износ, связанный с постоянной сменой арендаторов и поверхностным отношением к обстановке. Долгосрочная аренда – это стабильный и прогнозируемый доход. Для собственников также важно, что при длительном проживании арендаторы относятся к жилью более бережное, следовательно, меньше износ.
Клиентов «Касабу» мы ориентируем на долгосрочную аренду. В пользу этого варианта говорит несколько факторов. Например, только долгосрочная аренда позволяет приблизиться к наполняемости жилья в 98%. А в случае с краткосрочной арендой, более высокий доход в сезон, то есть летом, нивелируется за счет простоев арендной недвижимости вне сезона.
Стаффан Таст
Основатель Касабу
В какую недвижимость инвестировать?
Девелопер, локация, планировка, отделка,мебель - все имеет значение.
Критериев выбора много, и все их нужно рассматривать в комплексе. В «Касабу» мы советуем отталкиваться от девелопера. Покупка квартиры – это инвестиция стоимостью в несколько миллионов. Отдавать свои средства стоит тому, кому вы действительно доверяете. Конечно, ситуация на строительном рынке не всегда стабильна. Бывает, что и опытный застройщик объявляет о старте продаж в новом проекте, а спустя несколько месяцев замораживает стройку. Но изучить портфолио сданных жилых комплексов, поинтересоваться их качеством и узнать, были они сданы в срок или нет, – лишним не будет.

Далее – локация. Квартиры в отдаленных, пока еще только формирующихся, районах стоят дешевле. Правда, есть несколько «но». Формирующиеся районы выбирают многие инвесторы, ориентируясь именно на стоимость недвижимости. Тогда как арендаторы напротив, не жалуют такие локации: во-первых, они не хотят жить на «строительной площадке», во-вторых, здесь часто есть определенные сложности с инфраструктурой и транспортной доступностью. Поэтому нередко в таких местах предложение превышает спрос. К тому же сложно предсказать, какими новые районы станут через пять-десять лет. Квартиры в сформировавшихся районах, таких как Петроградский, Центральный и Василеостровский, стоят дороже, но пользуются стабильным спросом среди арендаторов.

Следующий критерий – это планировка. Само по себе количество квадратных метров еще ни о чем не говорит. Важно то, насколько функционально они использованы. Например, нет ли в квартире узкого темного коридора, есть ли гостевой санузел, достаточно ли мест для хранения. Тем более, если учесть, что вносить изменения в планировку дорого и не всегда возможно.

Еще один критерий – отделка и меблировка. Нельзя недооценивать значение интерьера. В «Касабу» мы с уверенностью можем сказать, что квартиры с качественным современным ремонтом более привлекательны как для арендаторов, так и для возможных покупателей. Не забывайте, все мы – люди, и ничто человеческое нам не чуждо. Вот и принимая решение в пользу одного из вариантов, мы обычно руководствуемся не только сухим расчетом, но и эмоциями. Правда, есть и обратная сторона: лишние траты, такие как премиальные отделочные материалы, эксклюзивная мебель, предметы антиквариата, вряд ли окупятся. Если собственник ранее профессионально не занимался ремонтом, то лучше обратиться к дизайнеру, который сможет сделать хороший интерьер за разумные деньги.

И, пожалуй, то, на что также стоит обратить внимание, – это количество комнат. Можно говорить о стабильном спросе на небольшие семейные квартиры – однокомнатные и двухкомнатные. А вот спрос на квартиры большого метража не отличается постоянством.
Эконом-, комфорт- или бизнес-класс?
Успешно инвестировать можно в любом сегменте, если правильно выстроить стратегию. Но наиболее ликвидной можно назвать недвижимость «чуть выше среднего». Почему? Все просто, спрос на нее вряд ли снизится в ближайшем будущем. Тогда как спрос на более дешевое жилье вполне может упасть, если ипотечные средства станут доступнее. Кроме того, имеет смысл брать «с запасом». Строительная отрасль не стоит на месте, поэтому те квартиры, которые приносили хороший доход десять лет назад, сегодня уже не дотягивают до нужного уровня.
Какие перспективы?
Да, частных инвесторов в Санкт-Петербурге с каждым годом становится все больше. Но в ближайшее время предложение вряд ли начнет нависать над спросом. На данный момент в нашем городе из двух миллионов семей только 20% живет в арендных квартирах. Для сравнения, в Хельсинки – более 50%, в Берлине и Нью-Йорке – более 70%. Также есть ряд причин, свидетельствующих о постепенном росте интереса к аренде. Во-первых, количество людей в одной квартире неуклонно снижается, молодые люди все чаще предпочитают жить отдельно. Во-вторых, растет мобильность населения. Люди не боятся менять работу и место жительства и, оказавшись в новом городе, предпочитают для начала снимать, а не покупать жилье.
«Инвестирование в недвижимость является одной из наиболее надежных и проверенных форм устойчивого роста благосостояния. Оно может кардинально изменить вашу экономическую ситуацию в горизонте 10−20 лет. Задача «Касабу» − помочь вам сделать инвестиции в аренду квартир проще, безопаснее и выгоднее. Мы в равной степени заботимся об интересах собственников и арендаторов. Поскольку знаем, что счастливые арендаторы являются лучшей гарантией долгосрочного удовлетворения инвесторов», – подчеркивает Стаффан Таст, основатель «Касабу».

21 ФЕВРАЛЯ / 2020