Апартаменты или квартира: что выгоднее для инвестора

Апартаменты, как правило, предназначаются для сдачи в аренду, а не для собственного проживания, поэтому локации девелоперы выбирают соответствующие. Большинство апарт-отелей располагается в местах с хорошо развитой инфраструктурой, недалеко от метро и крупных транспортных магистралей. Правда, на камерность, близость парков и спокойствие рассчитывать здесь приходится далеко не всегда.

Планировочные решения апартаментов максимально просты, зато здесь вы не найдете лишних, не используемых, квадратных метров. Большинство апарт-отелей предлагает широкий выбор студий и однокомнатных-юнитов, но при желании можно найти и более просторные варианты.

Что касается ремонта и оснащения, то, появившись на рынке недвижимости, апартаменты установили довольно высокую планку. В апарт-отелях инвесторы получили несколько вариантов отделки, меблировки и оснащения на выбор, что существенно упростило задачу подготовки помещения для сдачи в аренду, а арендаторы – хороший ремонт, современную мебель и бытовую технику. Минус такого подхода один: отсутствие индивидуальных решений. Другими словами – при длительной аренде арендатора не будет покидать ощущение, что он живет в номере отеля, а арендодателю придется иметь дело с максимальной концентрацией похожих предложений в одном месте.

Еще недавно наличие гостиничного сервиса было бесспорным аргументом в пользу апарт-отелей. Круглосуточный администратор, с помощью которого можно заказать доставку продуктов и уборку апартаментов, вызвать такси и забронировать билет на самолет, – приятный бонус. Но с развитием онлайн-торговли потребность в подобных услугах снизилась, и траты на них теперь не всегда выглядят оправданными. К тому же похвастаться широким перечнем сервисов могут далеко не все апарт-отели.

Изначально еще одним преимуществом апарт-отелей были управляющие компании. В отличие от агентств недвижимости они занимались не только поиском арендаторов и заключением договоров, но также подготовкой апартаментов и решением текущих бытовых проблем. Сегодня управляющие компании есть не только в апарт-отелях. Вне зависимости от того, что выберет инвестор – квартиру или апартамент, он может обратиться в такую компанию, как «Касабу», тем самым освободив себя от решения всех вопросов, связанных с арендой. Правда, инвестору стоит быть внимательным и предварительно изучить опыт компании в вопросах доверительного управления.

Апартаменты – отличный вариант, как для инвесторов, так и для арендаторов. С одной оговоркой: подходит он, скорее, для краткосрочной аренды, чем для долгосрочной. Типовые интерьеры, постоянная смена соседей, ощущение жизни на чемоданах вряд ли устроят тех, кто ориентирован на длительный срок аренды и ищет достойную альтернативу собственному дому. Для инвесторов же апартаменты и краткосрочная аренда могут быть связаны с более высокими затратами на ремонт, поскольку отношение постояльцев вероятнее всего будет менее бережным. Но также и с более высокой арендной ставкой – стоимость посуточной аренды традиционно выше. Кстати, несмотря на то что многие апарт-отели обещают гарантированную доходность, не исключены и периоды простоя в зависимости от сезона.

Найти подходящую для сдачи в аренду квартиру можно в любом районе города. Но не стоит спешить с вложением средств. Перед покупкой нужно изучить, насколько локация будет интересна будущим арендаторам в плане социальной, бытовой и транспортной инфраструктуры. Узнать о перспективах развития территории, чтобы понять не утратит ли она привлекательность спустя пару лет. Посмотреть на похожие предложения по близости, их не должно быть слишком много, как в апарт-отелях.

В настоящий момент выбор планировочных решений на рынке недвижимости необычайно велик. Как же быть инвестору? Ориентироваться не на собственные предпочтения, а на запросы потенциальных арендаторов. Нужно понимать, что принцип «больше квадратных метров – выше доход» работает не всегда. Безусловно стоимость аренды трехкомнатной квартиры выше, чем квартиры-студии, но и сдать ее сложнее. Поэтому оптимальным вариантом может быть что-то среднее, например, двухкомнатная квартира.

Опытные инвесторы знают: нельзя недооценивать значение ремонта. Сделать аккуратно и чисто сегодня уже недостаточно. На смену популярному ранее евроремонту пришел – ремонт дизайнерский. Он пользуется спросом и увеличивает стоимость аренды, позволяя устанавливать арендную ставку выше рыночной. Что же он включает? Продуманное пространство с местами для хранения уличной одежды, удобной рабочей поверхностью на кухне, полноценной зоной отдыха и гардеробной, современную мебель, новую бытовую технику и «фишку»: яркий цветовой акцент, необычный декоративный прием или оригинальную деталь.

Простая истина: квартира – это не отель. Поэтому обслуживать себя придется самостоятельно. Принесет ли это арендатору заметный дискомфорт? В сегодняшних реалиях скорее нет, чем да. Сервисы по доставке еды из любимых ресторанов и магазинов, мобильные приложения для вызова такси, клининговые компании, готовые приехать в любое время дня и ночи, – все это позволит организовать решение насущных вопросов. А решение бытовых проблем, таких, например, как поломки и протечки, сможет взять на себя управляющая компания.

И апартамент, и квартиру можно сдавать самостоятельно, а можно с помощью профессионалов. Тот, кто считает, что доверительное управление существует только в апарт-отелях, глубоко заблуждается. Компании, как «Касабу», сопровождают инвестора на каждом этапе вне зависимости от типа недвижимости. Консультируют в вопросе выбора актива, а в дальнейшем – готовят квартиру к сдаче, находят арендаторов, заключают договор, отвечают на запросы жильцов, контролируют своевременность оплаты аренды и квартплаты.

Обычно квартиры сдаются на более длительный срок, чем апартаменты. Для инвестора в этом есть определенные преимущества. Хотя арендная ставка в этом случае чуть ниже, периоды простоя между сменой жильцов значительно сокращаются. Отношение арендаторов к обстановке становится более «домашним», бережным. А многие бытовые вещи, такие как полотенца, постельное белье и посуду, арендаторы привозятся с собой.

У каждого актива есть свои достоинства и недостатки. Апарт-отели предлагают инвесторам решения «все включено»: отделка, меблировка, доверительное управление. Однако для арендаторов они интересны, скорее, с точки зрения краткосрочной аренды, высокий доход от которой нередко нивелируется для собственника более высоким износом имущества и периодами простоя. Среди недостатков апарт-отелей можно также назвать высокую конкуренцию, поскольку большое число апартаментов сосредоточено в одном здании. Квартиры же требуют большего участия инвестора: выбора места, планировки, интерьера. Однако конкуренция здесь меньше, поскольку по статистике в жилых комплексах сдается не более 30% квартир. Арендная ставка в данном варианте ниже, но меньше и риски, связанные с простоем и постоянной сменой арендаторов.

Кстати, риски стоит выделить отдельным пунктом. Если инвестор рассчитывает на длительный и стабильный доход, то оценить их стоит еще на этапе покупки актива. Главное правило – чем выше доход сегодня, тем с большими рисками можно столкнуться в перспективе. Простой пример: ежемесячная доходность квартир ниже, доходности апартаментов, но квартиры реже пустуют. Тем более, в текущей ситуации, когда апартаменты были закрыты в первую волну карантина, квартиры – нет. Еще один важный момент – налог. Поскольку апартаменты пока относятся к нежилой недвижимости, налог на них выше, чем на квартиры.