Стратегия инвестиций в недвижимость: как она работает на примере Санкт-Петербурга

— Если речь идет о Санкт-Петербурге, то раньше доминировала покупка на стадии котлована с последующей перепродажей и получением прибыли. Сегодня все не столь однозначно. Изменения законодательной базы в сфере долевого строительства жилых домов привели к тому, что застройщики теперь не получают денежные средства напрямую от дольщиков. Средства находятся в банке до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства перед участниками строительства. С одной стороны, такое нововведение частично обезопасило дольщиков. С другой – привело к исчезновению хороших скидок на старте продаж, основной задачей которых было привлечение средств для реализации строительства.

—Чтобы определить доходность актива, мы рассматриваем совокупность нескольких факторов. Первый – это арендная доходность. Второй – долгосрочная перспектива. Разумеется, этот фактор менее прогнозируемый. Но если сравнивать с банковскими вкладами, то доход по ним, не может быть больше указанного в договоре процента. Когда ставка по депозиту фиксированная, она не изменится, но стоимость денег может снизиться из-за инфляции или девальвации. Правда, теоретически стоимость может и увеличиваться, например, в случае укрепления валюты. Доход же от недвижимого имущества может расти, кроме того, он менее подвержен влиянию инфляции. Еще один фактор – возможность финансового рычага. Иными словами – возможность, используя ипотечные средства, взять более дорогое жилье и, таким образом, увеличить доходность собственного капитала.

— Конечно, существует. Чем сильнее экономика, тем ниже доходность. Когда рынок стабильный, мало рисков или есть ожидание бурного роста, то инвесторы охотно скупают активы, поэтому цены на недвижимость растут, а доходность падает. Посмотрите, на центральные районы крупных городов, например, Лондона, – доходность по аренде там относительно невысокая. И наоборот – в условиях слабой экономики стоимость недвижимости ниже, а доход от аренды выше.

— Разница есть, но она не глобальная. Как правило, и там, и там более ликвидными оказываются небольшие квартиры. Но в случае перепродажи многое зависит от конкретного проекта. В хорошем жилом комплексе можно выгодно продать и трех-, и четырехкомнатную квартиру. В аренде же количество комнат играет более заметную роль. Стабильным спросом пользуются варианты с одной или двумя комнатами. Выбирая объект для сдачи в аренду, стоит также изучить спрос в конкретной локации.

— Универсальное правило: с нестандартными объектами риски всегда будут выше. Аренда, как и цены на жилье, в старом фонде Санкт-Петербурга развивается крайне медленно. Это объясняется тем, что существует множество вопросов к состоянию домов. Можно сделать отличный ремонт в отдельно взятой квартире, но нельзя отвечать за состояние перекрытий, коммуникаций, парадных. Кроме того, рынок краткосрочной аренды в центре больших городов, который существенно вырос за последние годы, столкнулся с определенными сложностями. Далеко не все жильцы одобряют превращение соседних квартир в подобие гостиничных номеров. В США это уже привело к тому, что в Нью-Йорке запретили сдавать жилье на срок менее 30 дней.

— Жилая недвижимость, то есть квартира, — это самый надежный продукт. Тем более, в наше время. Она менее подвержена рискам и менее других вариантов зависит от экономической конъюнктуры. Как бы не складывались обстоятельства, людям всегда нужно будет где-то жить. Что касается апартаментов, то здесь открытым остается вопрос с их юридическим статусом. Скорее всего, нас еще ждут перемены в этом направлении. И какими именно они будут, пока говорить рано. Прошлый год сильно повлиял на спрос на коммерческую недвижимость. Это непростое время показало нам, что работать можно и удаленно, а продавать онлайн.

Интересным вариантом для инвестора может стать не покупка конкретной недвижимости, а приобретение доли в фонде. Такое вложение даст возможность диверсификации как по объекту (поскольку не будет привязки к одному конкретному варианту), так и по времени вложения средств (деньги можно вносить постепенно). В настоящий момент такой стиль инвестирования активно развивается по всему миру. Думаю, скоро этот тренд придет и в Россию. С юридической точки зрения для этого нет никаких препятствий.

— Да, действительно, продать без уплаты налога можно только спустя пять лет с момента оформления собственности (ранее этот срок составлял три года). Стоит ли в таком случае спешить с поиском покупателя? Нужно понимать, если нет дохода от сдачи в аренду и стоимость недвижимости не растет, то в такой пассивной собственности нет никакого смысла. Кроме того, никто не отменяет износа имущества и необходимости внесения коммунальных платежей. Профессионалы продадут быстрее и освободят вас от вопросов, связанных с поиском покупателей и оформлением документов. Но решение зависит исключительно от ваших приоритетов.

— В «Касабу» мы нередко продаем объекты, которые сдаем в аренду. Обычно это вариант с переходом собственности от одного инвестора к другому. Существенный плюс для нового инвестора заключается в том, что он приобретает очень понятный продукт с определенным уровнем доходности, скажем так – проверенным на практике. При этом, продавая объект, мы не трогаем арендатора. Поскольку общение между собственником и арендатором происходит не напрямую, а опосредованно, через нас, для квартиросъемщика ничего принципиально не меняется.